부동산 경매를 처음 접하면 가장 어렵고 막막한 게 바로 '입찰가' 결정이에요.
낙찰 받고 싶어 너무 높게 쓰면 수익이 안 나오고, 너무 낮게 쓰면 매번 놓치기만 하죠.
입찰가는 감이 아니라, 분석과 전략으로 정하는 숫자입니다.
오늘은 경매 초보도 따라할 수 있는 입찰가 결정 기준과 실전 낙찰 전략을 알려드릴게요 😊
1. 📌 감정가는 기준일 뿐, 시장가가 더 중요
많은 분들이 ‘감정가의 몇 %로 써야 하나요?’라고 묻지만, 실제로는 실거래 시세 기준으로 수익성을 먼저 계산해야 합니다.
- 📉 감정가는 보통 6개월~1년 전 시세 기준 → 현재 시장 반영 안 됨
- ✅ 국토부 실거래가, 네이버 부동산으로 유사 매물 시세 확인
- 📊 임대 수익까지 포함한 수익률 계산 필수
감정가에 얽매이지 말고, '현재 시세'를 중심으로 판단하세요.
2. 🧮 역산 방식: '원하는 수익률'을 기준으로 입찰가 계산
수익형 부동산의 경우 연 수익률 목표에 맞춰 입찰가를 ‘역산’하는 방식이 가장 안정적입니다.
- 예: 월세 50만 원, 연 수익률 목표 6% → 1억 입찰가가 한계선
- 📌 보수적으로 5% 수익률 이상 남는 금액으로 입찰
- 🛠 수리비, 세금 등 부대비용도 포함해야 정확한 판단 가능
이 방법은 감으로 찍는 입찰을 방지하고, 수익률 중심의 의사결정을 도와줘요.
3. 🔍 경쟁률 분석: 과거 낙찰가 데이터 참고하기
같은 지역, 같은 유형의 물건이 과거에 몇 명이 입찰했고, 얼마에 낙찰됐는지 확인하는 것도 중요합니다.
- 📊 지지옥션, 스피드옥션 등에서 과거 낙찰 사례 검색 가능
- 📈 인기 지역: 10명 이상 몰리는 경우도 많음 → 입찰가 상향 전략 필요
- 📉 저평가된 지역: 소수 경쟁 → 감정가 70~75%로도 낙찰 가능
지역별 평균 낙찰률을 파악하면 입찰가를 조정하는 감각이 생깁니다.
4. 💡 입찰가 전략 3가지 – 초보도 따라할 수 있는 실전 팁
- ✅ 전략① 90% 초과 금지: 초보자라면 감정가 90% 초과 입찰은 피하기
- ✅ 전략② 500만 원 단위로 조정: 동일 입찰자 수 많을수록 50만~100만 원 차이로 결정남
- ✅ 전략③ '실익 없는 1위' 피하기: 너무 높은 낙찰가로 1등해도 수익이 없으면 의미 없음
입찰은 낙찰이 목적이 아니라 ‘이익을 남기는 낙찰’이 목적이라는 걸 잊지 마세요.
5. 🧠 초보자일수록 ‘패찰 경험’을 전략적으로 활용하자
입찰가를 보수적으로 썼는데 떨어졌다고 실망할 필요 없어요.
패찰도 경험이고, 시세 감각을 익히는 가장 안전한 연습입니다.
- 📋 입찰자 수, 낙찰가 차이 기록 → 나만의 데이터화
- 📉 반복되면 지역 선정 or 입찰가 조정 전략 점검
- ✅ 한두 번의 패찰을 통해 입찰 감각이 생기기 시작해요
패찰은 경매 초보의 가장 안전한 실전 수업입니다 😊
📝 입찰가는 ‘싸게’보다 ‘현명하게’ 쓰는 게 정답
경매는 낙찰받는 것보다 낙찰 후 수익을 내는 게 더 중요합니다.
✔️ 입찰가 정할 때 이렇게 접근하세요:
- 📊 감정가보다 시장가 기준으로 분석
- 🧮 수익률 역산 방식으로 한계선 계산
- 📂 과거 낙찰 사례와 경쟁률 분석
- 💡 실익 없는 고가 낙찰은 피하고, 작은 차이로 승부
입찰가는 수익을 만드는 시작점입니다. 경매는 싸게 사는 게임이 아니라 ‘현명하게 사는 루틴’이에요 😊